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「2021年03月」の記事一覧(4件)

港区 経営者必見!法人契約で保証会社 審査が通らない理由について 初級編
カテゴリ:審査突破の宝情報  / 投稿日付:2021/03/27 16:57

不動産賃貸の法人契約と個人契約では、審査要件や保証会社の審査項目が全く異なります。法人契約は、個人の約3倍も審査を通すのが難しいです。

事前に知っておくといい裏ネタを公開します!

本編は【初級編】です。
(この記事は約5分でよめます)

法人とは|法人の定義と種類・設立方法|税理士検索freee

目次
1 住居用物件の法人契約とは
 1.1 社宅として借りる
 1.2 社長の個人宅として借りる
 1.3 自営業者の法人登記目的で借りる
 1.4 民泊事業目的として借りる
 1.5 審査が通りにく人のために代わりに借りる


2 法人契約は審査が厳しい?
 2.1 高額家賃は個人よりも法人の方が通りやすい
 2.1 審査が通りにくい法人の特徴

3 審査に通りやすい法人の特徴
 3.1 実態のある法人
 3.2 事業内容が明確にわかる
 3.3 財務が安定している

4 審査に通りにくい法人の戦い方
    4.1 HPを作成する
    4.2 個人契約も視野に入れる
    4.3 純利益を圧縮しない
    4.4 社会保険に加入する

5  まとめ


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住居用物件の法人契約とは



通常、個人でお部屋探しをして契約をする賃貸借契約ですが、会社でも契約が可能です。
会社で契約をする「目的」は以下のようなものがあります。

 

・社宅として借りて(通称:借上げ社宅)、従業員の住居とする

 比較的大手(または、資本が大きい)の会社が行う、経営管理の手法。

・社長の個人宅とする

 比較的中小企業が行う、節税対策の手法。

・本店(会社)登記場所として利用する

 個人事業主の方が、法人化をするために契約をする手法。

・民泊事業をするために転貸用で利用する

 住宅宿泊事業(通称:民泊)を行うために住居用物件を法人で契約する方法。

・審査が通りにくい知人や家族のため、法人で代理契約する

 入居者の属性(年齢や仕事内容、収入でのランク)が悪い場合に用いられる方法。


上記の詳細は【中級編】で追って別記事にまとめていきます。






法人契約は審査が厳しい?



法人契約の特徴は、個人と違い、年齢や職業により年収がある程度幅が決まっているわけではなく、借りれる賃料幅(個人目安は、年収の約3分の1など)が決まっているという訳ではありません。
そのため、高額家賃の物件を借りる場合でも、個人より法人のほうが審査が通りやすい場合もあります。

それこそ、設立3年目で、年商10億を上げている会社は、家賃100万の物件を借りることも可能です。

だからといって、高額家賃の物件を借りるとき法人で申し込めば必ず審査が通るという訳ではありません。審査通過が厳しくなる法人の特徴を以下にまとめました。

☑ 債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。

☑ 前期決算の(税引き後)純利益が、赤字である。

☑ 公式ホームページがない。

☑ 資本金が~300万円である。

☑ 夜職ビジネス"のみ”で事業展開している法人。

☑ 公式ホームページはあるが、RSS(更新)が止まっている。

☑ 売上高(年商)が業界水準よりも低い。

☑ 社歴の割に年商が低い。

☑ (税引き後)純利益が、~200万円以内である。

☑ 社長の年収が極端に低い。

☑ 謄本上記載の住所に行っても本店がない。

☑ 社会保険未加入法人。

☑ 税金未納付法人。

この内容が1つでもある法人は審査が50%以下となりますとくに上位5つの青字の要件が1つでもあると審査通過率は10%以下となります。

(詳細は追って、別記事にまとめていきます)




審査に通りやすい法人の特徴



審査が通りやすい法人の要件は以下の通りです。

①実態のある法人

実態のある法人というのを例に挙げると、
実店舗がある、定期的に更新されている公式ホームページがある、従業員数が10人以上、資本金が1000万以上、

会社概要に前述次項が全て記載がある、社長の顔が掲載されている。
などです。

②事業内容が明確にわかる

誰が見てもわかりやすい事業であるということは大きなポイントです。
保証会社の審査部の担当者は、会社員や、業務委託を受けた派遣社員であることが多いです。よくわからない内容の事業をしている会社について、上司へ説明する義務があります。

説明がしにくいものは審査を落とすというのも人の感情が入る場合は致し方ないものです。例を挙げて説明します。

◆飲食関連の場合

(良い例) 

飲食物の提供(飲食店)、飲食物の卸売業、著名な店舗(ロボットレストラン、
有名ファミレス店)


(悪い例) 

街の個人レストラン、メイド喫茶のプロデュース事業、ウーバー配達関連事業、飲食店コンサルティング

わかりやすく言うと、自分の親に一言で説明して「?」となるようなものは『わかりにくい事業』と思ってください。

③財務が安定している

「決算書」が綺麗であれば、審査承認率はぐっと上がります。

具体例を挙げますと、

・PLが3期黒字

・黒字(純利益)幅が、数百万以上

・現預金残高が数百万~数千万単位

・自己資本比率(純資産÷総資産)が業界水準以上(30%~)

・有形固定資産に建物・土地がある

・無形固定資産(例:アプリ(ソフト)開発費)が数千万単位で過大でない


などです。

「決算書」が綺麗というのは、税理士的な目線と財務コンサルのアドバイザリー能力が必要になるため、ここでは詳細を割愛させていただきます。

(当社エース不動産の代表若井は、大手企業の経理4年、財務2年、中小企業の経理実務を6年をしていたためご不明点は無料でご相談承ります)



審査に通りにくい法人の戦い方(例1)



前頁の審査に通りにくい法人は、事前準備をすることで、審査通過率を30-40%上げることができます。弊社で比較的多くあった事例をもとに説明します。

☑公式ホームページがない。

そもそも、情報化社会の昨今、ホームページがない会社自体があるかどうかという点です。仮に実際そういった会社があったとしても、その会社は商売がうまくいくかということは疑問が残ります。

つまり、

ホームページがない=ホームページを作る必要がない→架空会社(ペーパーカンパニー)

ホームページがない=まだホームページができていない→新設会社

に該当しやすいです。

そのため、まずは至急、公式ホームページを作りましょう。

自作であれば『Wix』や『Word Press』であれば素人でも簡単に作成できます。ただし、即席で作ったホームページは保証会社のプロは見抜いてきます。家賃が安く、緩い保証会社であれば突破は可能ですが、いずれにしても高額家賃物件は難しいです。

まずは、ホームページを制作する会社へ依頼をしましょう。

弊社でも制作依頼を承ることは可能です。①すぐに仕上げれる②審査が通りやすい見栄えの③低価格なホームページを、作成いたします。(製作費は平均的に20~30万円程度です。)




審査に通りにくい法人の戦い方(例2)



次に多いのが、

☑債務超過(負債が純資産を上回っている状態)である。

債務超過をしている法人は、端的にいうと「人から借りた人工呼吸器を使って生きながらえている状態」というイメージです。つまり、死ぬ寸前の状態です(経理に詳しい私から言うと既に死んでいる状態ですが)。

これに該当している代表者様は皆さま自信あり気に、

「決算は毎年している。」

「"最低限※”納税もしている。」

「税金対策用なので、毎年赤字決算である。」

と口を揃えて言います。税理士から聞く言葉をそのまま伝書鳩のようにおっしゃります。

そして、このような法人でも審査が通ると考えている方がいます。

※"最低限”=どの法人も1年に1回支払う税金「法人住民税の均等割り(7万円)」。会社が赤字でも支払う義務がある。

ハッキリ言って、甘いです。

結論としましては、戦うための方法論だけ記載しますと、

①貸借対照表の負債の部にある、「代表者(役員)借入金」を取り崩し、資本金を増資する。債務超過を解消して、税務署へ修正申告をする。

②法人契約は諦めて、個人契約をする。その後、個人で借りた物件を、転貸借契約で、法人に賃貸する。

という方法がとれます。
①の費用は、資本金の額の1000分の7のため、1000万増資する場合は7万円です。②は(自身で賃貸借契約書を作成する場合)実質無料で可能です。

(本内容は、【上級編】で改めて説明します)


審査に通りにくい法人の戦い方(例3)


次に多いパータンが、

☑(税引き後)純利益が、~200万円以内である。


という内容です。

代表者の方は、なるべく税金は納めたくないため、ギリギリまで利益を削り、節税をする。という考え方ではないでしょうか。経営としては、正攻法の1つですが、保証会社はこれを認めません。

例えば、1年間で利益が200万円の会社が、家賃30万円の物件を借りようとしたとします。年間360万円(30万×12ヶ月)の費用増加です。200万の黒字が消し飛びます。そのため、審査が通りません。

身の丈に合わせるのであれば、家賃30万円の物件を借りるのであれば、500万以上は(税引き後)純利益ベースで欲しいところです。




審査に通りにくい法人の戦い方(例4)



審査時の重要度としては、低めですが、事例が多い内容のため記載します。

☑社会保険未加入法人。


というのは、中小企業でも比較的多くあると思います。実態のない法人や、赤字会社であれば、ほぼ未加入です。

社会保険と労働保険の会社負担分というのは、実はとても費用が大きいのです。ざっくりいうと、通常の人件費の1.3倍程度支払うイメージです(給与20万の場合は、会社は6万以上支払っています)。

そのため、経営状況がひっ迫していたり、会社経営に興味のない代表者だと、社会保険未加入のため保険証が国民健康保険証の場合が多いです。賃貸の審査では、健康保険証が大きなポイントです。とくに金融系保証会社の場合、健康保険証が社保か国保かで、審査通過率が60%以上変わってきます。

とはいえ、現状ない場合は、国民健康保険証で審査に臨む必要があります。もし、国保も未加入の場合は、1週間程度で取得できますので、申込前に必ず取得してから審査に臨んでください。



まとめ


今回は法人契約をする際の【初級編】です。

法人と個人は法律上、別人格と定義されています。しかしながら、個人の所有物を借りる不動産賃貸ビジネスでは、保証会社やオーナーがその理屈を理解するわけではありません。

そして、法人だからといって家賃支払い能力が高いというわけでもありません。

法人での契約の場合、支払い能力をプレゼンする際に、必ず会計の知識と、所得証明をする手法の数を認識しておく必要があります。一般的な賃貸仲介会社では、中堅以上の法人の取り扱いが多く、審査に通りにくい法人の取り扱いに慣れていません。

そのうえで仲介手数料が半額だからといって、やみくもに申込をして、保証会社を3社も4社も落ちた状態にあるお客様が後を絶ちません。一発勝負の審査で「とりあえず申込しよう」は命取りです。

(ある保証会社役員が言うには、保証会社では審査否決情報は3年や5年ではなく、半永久的に保存していると言っています)

次章【中級編】では、借りる目的別の事例と、審査を通したその具体的方法論を紹介します。







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だから、選ばれる。


自己破産 債務整理 任意整理した人が 賃貸 保証会社 の 審査 を通す具体的な方法
カテゴリ:審査突破の宝情報  / 投稿日付:2021/03/27 15:59

自己破産歴あり、金融事故歴ありでも保証会社の審査を突破する方法

 (この記事は約3分で読めます。)
西尾 太 人事はあなたのココを見ている! 第15回「人事のプロも頭を抱える、どの会社にも必ずいる「モンスター社員」!」 | ビジネス |  アルファポリス - 電網浮遊都市 -



目次

1. 賃貸審査とは
2. 自己破産をした方、債務整理中の方が賃貸保証会社の審査でやってはいけない事!
3. 最大の難関!?審査電話で注意する事!

4. 保証会社の審査を受ける前にエース不動産にご相談ください

5. まとめ






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賃貸審査とは


住宅ローンの審査基準と流れ。落ちる理由と対策は?審査期間はどのくらい? | LogRenove(ログリノベ)


賃貸物件に入居する場合、2つの関門を突破する必要があります。

①貸主である大家さん or 管理会社の審査。

②賃貸保証会社の審査。

近年は、「賃貸保証会社の審査が通れば、私の審査はOK」と言う大家さんが全体の70%ほどです。このように、今ではほとんどの賃貸物件を借りようとすると入居者へ『賃貸保証会社への加入』を必須にて求められるようになりました。


これは、大家さんが少しでも「家賃滞納リスクを減らしたい」と言う想いからきています。HOME'S調査では、年間の家賃滞納者は全体の3.7%以上にのぼるという数値も出ています。当然ながら賃貸保証会社も大家さんと同じぐらい滞納リスクを減らしたいと考えています。

そのため保証会社についても、誰でも審査を通す!なんて事はしていません。(一部の保証会社を除いて)
そして巷では、日々『賃貸保証会社の審査を受けたら通らなかった!』なんて話しは往々にしてあります。

そんな中、自己破産や債務整理をしてしまった方がお部屋を借りようとした時に賃貸保証会社の審査を受けなければならなくなった場合、審査は通るのでしょうか?このような方は、少なからず賃貸保証会社の審査に引け目を感じることと思います。


「会社を畳んで自己破産してしまった」「親の借金肩代わりして債務整理してしまった」結果、クレジットカードも作れないしローンも組めない。

ということは、賃貸物件を借りることなんて夢のまた夢と一度悩んでしまうと、とことん悩みますよね。

今回は自己破産をした方や債務整理中の方が賃貸保証会社の審査を受ける際に気をつける事!を紐解きます




自己破産をした方、債務整理中の方が賃貸保証会社の審査でやってはいけない事!


こんなホームページはダメだ! サイト制作の16の不正解|ホームページ一括見積もり.com|ホームページ、ネットショップの一括見積もり・資料請求


ズバリ言います!

自己破産をした方に対する賃貸保証会社の審査は厳しく、やり方を間違えるとまったくもって審査に通りません。但し、先にも述べたように、やり方を間違わなければ審査を通す事ができます!

では、どうしたらよいのか?
それには、まず事前に覚えておかなければいけないルールがいくつかあります。


ルール1、信販系の賃貸保証会社での審査は完全NG

自己破産をした方が信販系の賃貸保証会社で審査を受けても“絶対”に通りませんまず、破産者等の情報は、市区町村役場や法務局に登録(登記)されます。

蛇足ですが、会社を起業するときに「身分証明書」や「登記されていないことの証明書」を提出する義務があるのは、過去の過ちを電子的に保存しておいて、同じ過ちを犯させないためのものでもあるわけです。

これは、個人信用情報機関であるCICなどの個人情報履歴と連動していて、信販系の賃貸保証会社はこれを閲覧されるからです。「クレジットカードで事故を起こすとブラックリストに載る!」なんて聞いた事があると思いますが、まさにコレです。

信販系で賃貸保証をしている会社は

・ジャックス

・オリコフォレントインシュア

・アプラス

・セディナ

・エポス

など。

クレジットカード会社と提携している会社は十中八九、信販系に該当します。

これらの家賃保証審査を何度受けても通りません。審査をするだけ無駄な時間を費やす事になるので注意しましょう。

しかし、信販系の保証会社でも自己破産や債務整理をしてから5〜7年で個人信用情報機関からの情報は消えます。借金であれば全て完済。

自己破産であれば登記されてから5年後です。このタイミングで
審査を受けるのであれば充分に審査は通ります。期間が長く感じると思いますが、要はこの先半永久的に過去の汚点が残らないという事です。


事業開始2年間は避ける

自己破産や債務整理をしてしまった方は、信用系の賃貸保証会社で審査を受けましょう。むしろ信用系の保証会社でなければ審査は通りません。


主な企業は

•日本セーフティー

•全保連

•エルズサポート

•カーサ(Casa)

•JID(日本賃貸保証)

•ジェイリース

•フォーシーズ
•ニッポンインシュア
•ルームバンクインシュア



が代表例です。


多くの不動産管理会社は、審査時に、信販系と信用系を併用したり使い分けたりしますでは?なぜ?信用系の保証会社であれば自己破産をしてしまった方でも審査が通るのでしょうか?審査基準はあくまで家賃滞納があるか?ないか?

信用系の賃貸保証会社はもちろん審査をしっかりとやりますが、クレジットカード事故や自己破産の情報は審査に関係ありません。と、言うよりはその申込者が自己破産しているか?どうか?の情報がわかりません

先にも述べたCICで個人情報を取得する事もありません。厳密には取得自体は可能ですが手続きが面倒なため、それをする会社がないということです。信用系はあくまでも賃貸の家賃支払いで遅れや滞納歴がないかのデータ管理しかしていないので、クレジットカード事故者や自己破産者は審査に通る確率は高いです。

しかし、『自己破産はしている、家賃滞納もしている』では、信用系の賃貸保証会社でも審査に通る確率が低くなります



最大の難関!?審査電話で注意する事!


Androidスマホの「電話」機能解説 かけ方・取り方、通話中の操作、迷惑電話のブロックなど -Appliv TOPICS

信用系の賃貸保証会社であれば、クレジットカードの事故や自己破産もわからない!たしかにそうなんですが、気をつけないといけない事があります。


それは、賃貸保証会社からの本人確認の審査電話です。審査時にかかってくる電話対応次第では審査に落ちてしまいます。それは、『正直に自らが保証会社へ自己破産やクレジットカードでの事故を事細かく喋ってしまう事』。この1点です。この行為は辞めましょう

債務整理経験のある方は弁護士との協議事項などで虚偽がないように念を押されるため、自己破産手前までくると、逆に開き直り、全て吐露する癖がついてしまっている方が多く見受けられます。それ以外でも、ウソを隠して保証会社の審査を受ける事に抵抗は少なからずある!という方もいるかと思います。

しかし、賃貸保証会社がわからない事を自ら言う必要もありません。そもそも賃貸借契約の審査に過去の自己破産やクレジットカードでの事故は関係ないとの見解もあります。真っ当に全てをさらけ出して、心機一転生活をやり直すのであれば、審査に通って新居に住んでからでもいいということです。

そのうえで、その気持ちを行動に示すという意味で、今後は家賃滞納を一切なくせばいいというだけのことです。とはいえ、賃貸保証会社の審査のレベルも日々進化している中、『過去に自己破産した事がありますか?』なんてセンシティブな事は審査時に聞かれないので、余計な事はしゃべらないようにしましょう。

残念ながら、正直に自己破産の旨を伝えたとしても、いくら保証会社でも過去に事故歴があるとわかっている方を快く審査を通す事は間違いなくないです。


あくまで審査する側も、審査される側もビジネスと割り切って大人の対応を心がけましょう。



保証会社の審査を受ける前にエース不動産に相談


自己破産や債務整理をしている方は、自分自身に引け目を感じている方が多いです。その為、賃貸保証会社の審査を受けるまで自己破産している事自体を黙ってしまう事もあるでしょう。

しかし、別に引け目を感じる事はありませんので、まずは正直に当社の営業担当に前もってお伝えください。
(弊社代表の若井は自己破産手前で運よく危機を免れたうちの1人です。その重圧や不安感は理解し、社内スタッフで常に共有しています)

なお、間違っても、審査が通るか試しに審査をしてみようということは避けてください。理由は、保証会社1つでも審査否決を受けると、それが連鎖的にほかの保証会社へ情報がいく場合があります。(必ずしもすべて繋がっているわけではありません)

保証会社は、全国賃貸保証業協会(通称LICC(以下、LICC))や、賃貸保証機構(通称LGO)へ加盟していることがあります。全ての保証会社が加盟しているわけではありませんが、この団体加盟の保証会社は、審査否決情報等を共有しています。

また、LICCに関しては、金融庁が管轄となる「貸金業」をのライセンスを取得している業者が加盟できる団体のため、一部の信用系保証会社(LICC系)も金融情報(CIC)を見れることもあります

迂闊に審査をして否決を受けると、審査落ちの負のスパイラルに入り、物件の選択肢を狭めることになります。エース不動産はプロの集団です。元々前述した保証会社で勤務をしておりかつ、大手賃貸仲介会社などで店長をしていたエリート集団のため、どこよりも審査事情に特化しています。

「どうやったら審査を通すことができるか?」をじっくりしっかり考えます。スムーズなお部屋探しを実現に向けて、弊社スタッフを信じて情報開示をしていただくことをオススメします。

 



まとめ


自己破産や債務整理をしているからと言って、賃貸保証会社の審査が通らない事はないので安心して審査を受けましょう!しかし、余計な事は言わないでくださいね。

また、自己破産等されている方が信販系保証会社への加入を推奨された場合、信販系で審査はせずに代わりに信用系の保証会社への審査をしてもらえるように担当者の方に良く相談してみてください。信販系の保証会社は自己破産から5〜7年経っていないと審査に通るのは困難を極めます。

しかし、弊社エース不動産では通常では審査のハードルが高い人でも通過できるノウハウを蓄積してきました。

審査に不安がある、もしくはすでに審査にかけているが通らない!という方はぜひご相談ください。




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【2021年版】赤字 のフリーランス ・個人事業主 でも保証会社の審査を通過する方法
カテゴリ:審査突破の宝情報  / 投稿日付:2021/03/27 12:54

審査連敗でも希望あり!信用の低い個人事業主でも審査に通過する方法をお伝えします

 (この記事は約3分で読めます。)



目次

1. フリーランス・個人事業主の入居審査が厳しくなる理由

2. 審査の通過確率を上げる方法5選
     2.1 家賃の目安
     2.2 事業開始2年間は避ける
     2.3 預金残高額を提示す
     2.4 大手管理会社物件は避ける
  2.5 "雇用されている"という体で審査をかける

3. 決め手は、「審査に強い不動産屋」を味方につけること

4. まとめ





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フリーランス・個人事業主の入居審査が厳しくなる理由




フリーランスや個人事業主(自営業)の方は、それだけで審査で厳しい目で見られます。

なぜなら、 

・サラリーマンに比べて収入が不安定

・社会的信用が低い

 

とみなされるからです。

特に保証会社は家賃の支払い能力を中心に審査(収入審査)をかけられるので、厳しく評価されることがあります。



しかしながら、「売上や収入があるのだから、所得を抑えていても審査くらい通るだろう」とか、「たかだか賃貸を借りるくらい余裕だろう」と高をくくっている方も中にはいらっしゃいます。

 

しかし、現実はそう甘くはありません。

 

なのでまずは「個人事業主である以上、審査は厳しいものになる」と自覚することが、物件探しの第一歩と言えます。

また、節税目的のため決算を赤字で報告している方も多いと思います。

この場合、審査はさらに厳しさを増します。

それでも物件探しを諦めるのはまだ早いです!

今回の記事では、赤字決算のフリーランス・個人事業主でも賃貸審査を突破する方法をご紹介します。



審査の通過確率を上げる方法5選


先見の明」の意味とは?使い方と類語を紹介!(例文つき) | TRANS.Biz


家賃の目安

一般的な場合、家賃の目安は月収の3分の1と言われます。

しかし、それはあくまでサラリーマン会社員等、安定的な収入が保証されている場合です。

個人事業主やフリーランスはもう少し家賃水準を下げたほうが無難です。

可能であれば目安は月収の20%以内に抑えましょう。



事業開始2年間は避ける

実際のところ、開業から2年以内の場合審査をかけたとしても門前払いになることがほとんどです。

今後も収入が確保し続けられる確証が薄いからです。

 

特に開業から日が浅いと、収入も低いため家賃に対して支払い能力が追い付いていないとみなされます。

 

目安として家賃8万以上の物件から収入審査や勤務先審査の水準がグっと厳しくなるので、

それ以上の物件に申し込む際は特に注意が必要です。

 

また、開業されたばかりの方は、本来提出が必要である収入証明書等に代わるものとして、

売上見込書類や試算表などが提出できない方が多いので、審査に引っかかってしまうことがあります。



預金残高額を提示する

決算が赤字でも、銀行預金残高を審査に加味してもらえることがあります。

 

家賃の2年分相等の額が口座に入っていれば、通過の確率はかなり高くなります。

 

補足ですが、収入や資産を所有しており家賃をしっかり払っていけることを証明するための書類は具体的には以下の5つです。

 

・確定申告書

・支払調書

・納税証明書

・口座の残高証明書

・入金履歴がわかる通帳写し

 



大手管理会社物件は避ける

大手財閥系管理会社(三井・三菱・住友と名のつく管理会社)の賃貸物件は避けたほうが無難です。

所得はもちろん、事業年数や国民健康保険か社会保険か、事業内容など普通の管理会社より格段に厳しくチェックされます。



例えば、有名どころでいうなら住友が管理しているラ・トゥールというタワーマンションが該当します。

決算が赤字であるならなおさら審査にかけるべきではありません。



また、以下の項目に該当する場合、大手管理会社の審査に落ちやすいです。

・事業内容が不透明

・収入が多くても所得が少ない

・課税証明書や納税証明書の提出ができない

・事業年数が短い



▶"雇用されている"という体で審査をかける

これは、特定の会社に在籍という形で、業務委託を受けている場合に有効な方法ですが、勤め先の会社に正社員として雇用されているとう名目で審査をかけるという方法です。

例えば、歩合給で働く営業マンや、常駐のフリーランスエンジニアなどが該当します。

収入額が同じであれば、個人事業主・フリーランスとして審査をかけるよりも圧倒的に通りやすくなります。

もちろん、必要書類や在籍確認の依頼は事前にお忘れなく。



決め手は、「審査に強い不動産屋」を味方につける


DBICスクラム研修:イノベーションを起こすためのチーム運営|イベント・セミナー|デジタルビジネス・イノベーションセンター(DBIC)

同じ焼き肉屋でも「牛角」と「叙々苑」では顧客層が全くちがうように、

不動産屋でも得意なエリア、物件、顧客属性はそれぞれ全く違ってきます。

 

高級タワーマンションが得意な不動産屋もあれば、事務所物件に強い不動産屋もあります。

 

まずは、普通では絶対に審査が通らないだろうと思われる人でも、あの手この手で審査に通してくれる不動産屋を探すことが重要です。

 

営業トーク的な話になってしまいますが、弊社エース不動産では他社で保証会社の審査が惨敗だった方(水商売・無職・自己破産歴ありの個人事業主・犯罪歴あり、など)を無事審査通過に導いてきました。

 

そして、最後に極論を言ってしまえば、物件探しで最も重要な点は「不動産屋から信頼してもらう」ことです。

 

例えば、

 

・メールや電話での対応・言葉づかい

・店を訪問した時の行動や身なり

・内見時の行動

 

実は、不動産屋はお客さんのこのような一挙手一投足を詳しく見ています。

 

マナーや常識、話し方や言葉の選び方、目線や仕草などから、「信頼できる人物かどうか?」を常に判断しようとしています。

 

ただ何も難しいことではありません。

「丁寧な言葉づかいでハッキリと話す」とか「礼儀正しくする」とか、最低限のマナーに気を付けて対応すれば充分です。

 

「この人は大丈夫そうだな」と思ってもらえれば、属性的に審査が厳しくても不動産屋は味方になってくれます。

 

まとめ


赤字の個人事業主、フリーランスの方が一人で物件探しをするにはそう簡単ではありません。専門の不動産会社に相談し、きちんと物件探しに向き合えば、必ず住める物件は見つかります。

 

「何度審査をかけても通らない!」という人も、「これから物件探しをするけど、審査が不安だな…」という人も、私たちにご相談いただければ審査通過方法をお伝えします。物件探しでお困りのことがあれば、ぜひ一度ご連絡ください。



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【2021年版】審査の緩い 保証会社ランキングトップ5
カテゴリ:審査突破の宝情報  / 投稿日付:2021/03/05 18:11

最新版・審査の緩い保証会社ランキングです。

 (この記事は約3分で読めます。)



目次

1. 賃貸審査とは

2. 東京の審査が緩い保証会社ランキングトップ5
 2.1 ロイヤルインシュア
 2.2 いえらぶパートナーズ
 2.3 プラザ賃貸保証
 2.4 エルズサポート
 2.5 ジェイリース
 2.6 フォーシーズ

3. 不動産屋に「保証会社はどこですか?」と聞いてはいけないワケ

4. 保証会社の審査を受ける前にエース不動産にご相談ください

5. まとめ






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賃貸審査とは




賃貸物件に入居する場合、2つの関門を突破する必要があります。

①貸主である大家さん or 管理会社の審査。

②賃貸保証会社の審査。

近年は、「賃貸保証会社の審査が通れば、私の審査はOK」と言う大家さんが全体の70%ほどです。このように、今ではほとんどの賃貸物件を借りようとすると入居者へ『賃貸保証会社への加入』を必須にて求められるようになりました。


これは、大家さんが少しでも「家賃滞納リスクを減らしたい」と言う想いからきています。HOME'S調査では、年間の家賃滞納者は全体の3.7%以上にのぼるという数値も出ています。当然ながら賃貸保証会社も大家さんと同じぐらい滞納リスクを減らしたいと考えています。

そのため保証会社についても、
誰でも審査を通す!なんて事はしていません。(一部の保証会社を除いて)
そして巷では、日々『賃貸保証会社の審査を受けたら通らなかった!』なんて話しは往々にしてあります。

そんな中、自己破産や債務整理をしてしまった方がお部屋を借りようとした時に賃貸保証会社の審査を受けなければならなくなった場合、審査は通るのでしょうか?このような方は、少なからず賃貸保証会社の審査に引け目を感じることと思います。


「会社を畳んで自己破産してしまった」「親の借金肩代わりして債務整理してしまった」結果、クレジットカードも作
れないしローンも組めない。

ということは、賃貸物件を借りることなんて夢のまた夢と一度悩んでしまうと、とことん悩みますよね。

今回は自己破産をした方や債務整理中の方が賃貸保証会社の審査を受ける際に気をつける事!を紐解きます




東京都の審査が緩い保証会社ランキングトップ5



数ある保証会社の中から、以下の基準でエース不動産が実績と経験で割り出した、審査が緩い保証会社です。

基準:
①都内で費用頻度が高い、保証会社であること
②大手不動産会社のグループ会社ではないこと

また、当然ですが、下記の不動産会社で過去審査に落ちた方は同じ保証会社ではほぼ必ず審査が通りません。そのため、いくら審査が緩いとはいえ、審査が通らない場合もあるのでご承知ください。



▶第1位  ロイヤルインシュア

ロイヤルインシュアは弊社エース不動産が展開している、独立系保証会社です。他の保証会社でどこにも審査に通らなかった人でも、“かけ込み寺”として利用して頂いています。

審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(ロイヤルインシュアの審査部の最低基準)をクリアしているか。
②反社会的勢力に該当しないか。
③本人確認連絡の際に、虚位事項がないか。

④エゴサーチで名前が表示されないか。
※犯罪歴等がある方でネットに名前の掲載があると、審査が通りません。

たいていの保証会社では、職業柄や収入の安定性などチェックされることが多いですが、他社でそういった審査に引っかかってしまう方でも審査通過実績が多数ございます。


また、初期費用の分割払いなどのキャンペーンも豊富に用意しております。

以下は、他社で審査に全敗してしまった方が、実際にロイヤルインシュアで入居審査を通過した一例です。

例1:22歳男性(クレジットブラック・水商売)

2年前にクレジットカードの滞納が続き、利用停止を食らってしまったとのこと。

他社でいくつか保証会社の審査をかけてみたものの全て審査落ちしてしまい、弊社にご相談頂きました。現在はクレジットの滞納分も返済済で、月収も希望家賃の3倍以上はあり、初期費用は20万程度用意できたため審査に通過しました。

 



例2:45歳男性(自営業・自己破産歴あり・貯金なし)

事情があって地方から出てきたばかりの方で、東京の地理に詳しいわけでもなく、ネット検索から見つけた弊社にご来場。

貯金もなく、自己破産歴ありと通常であれば絶対にNGなプロフィールですが、そのときたまたま賃貸アパートの空室対策を急がれている大家さんがいたので、弊社で家賃保証のもと、初期費用の分割払いという契約で審査通過しました。




▶第2位  いえらぶパートナーズ

いえらぶパートナーズ賃貸保証は、独立系保証会社。株式会社いえらぶGROUPのグループ会社です。いえらぶグループは、不動産仲介会社や管理会社へCMS(不動産の実務効率化をするサイト)を販売する会社です。保証会社事業はその派生で生まれた会社です。

審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(いえらぶパートナーズ賃貸保証の審査部の最低基準)をクリアしているか。
②反社会的勢力に該当しないか。
③本人確認連絡の際に、虚位事項がないか。

④エゴサーチで名前が表示されないか。
※犯罪歴等がある方でネットに名前の掲載があると、審査が通りません。

「①」はどのような要件があるかについては、以下を参照ください。

・仕事をしていて一定の収入(家賃×3倍程度)がある
・仕事がアルバイトであれば連帯保証人をつける



▶第3位 プラザ賃貸保証

プラザ賃貸保証は独立系保証会社で、レオパレス21のグループ会社です。そのため、レオパレスの入居審査時に必ず必要とされる保証会社です。審査については基本的には過去レオパレスで対応や虚偽の申込等をしていない場合は通ると認識してください。


審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(プラザ賃貸保証の審査部の最低基準)をクリアしているか。
②反社会的勢力に該当しないか。
③本人確認連絡の際に、虚位事項がないか。


「①」はどのような要件があるかについては、以下を参照ください。

・収入が150万円を超えているか
・緊急連絡先がいるかどうか(本人確認電話が必ずあります)

なお、レオパレスは全国展開をしている大手です。その顧客(入居者)は法人の社宅が60%を占めていて、その契約先企業の従業員が住んでいます。そのため、外国籍の方が住むことが多いことから外国人の入居審査は国内一甘いです。


加えて、無職の場合は、保証料が100%→120%になります。初期費用がやや上がります。



▶第4位 エルズサポート

エルズサポートは、信用系保証会社です。平成22年8月に高齢者の見守りサービスや生活支援サービスを展開しているホームネット株式会社のグループに入り、「エルズサポート株式会社」として新たなスタートをきりました。家賃債務保証事業を中心に、ご入居者さまの多彩なニーズに応じた生活支援サービスも提供しています。新社名のエルズ(L’s)は、4つのL(Legal、Life、Long、Leader)から構成されています。

審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(エルズサポートの審査部の最低基準)をクリアしているか。
②反社会的勢力に該当しないか。
③本人確認連絡の際に、虚位事項がないか。

④エゴサーチで名前が表示されないか。
※犯罪歴等がある方でネットに名前の掲載があると、審査が通りません。

「①」はどのような要件があるかについては、以下を参照ください。

・仕事をしていて一定の収入(家賃×3倍程度)がある
・仕事がアルバイトであれば連帯保証人をつける
・外国人の場合、ビザがあり、日本人の緊急連絡先人がいて、一定の収入があれば審査の土台に乗ります。
※また、流ちょうな日本語&大手日系企業であれば審査は問題ないでしょう。



▶第5位 ジェイリース

ジェイリースは信用系保証会社です。特徴は、保証会社の中でも数少ない“東証一部上場”の大手です。九州エリアを商圏として成長し、東京へ第二本社をかまえるようになりました。そのため、九州地方の審査時に多くあります。
2017年頃から都心部の地場系中堅管理会社で利用されることが多くなりました。

審査基準

審査ポイントは以下の通りです。

審査要件(ジェイリースの審査部の最低基準)をクリアしているか
②反社会勢力に該当しないか
③本人確認連絡の際に、虚位事項がないか。
④エゴサーチで名前が表示されないか。

⑤LICC(全国賃貸保証協会)で家賃滞納履歴が確認できるか

ジェイリースでは、「⑤」が該当していても、「①&②&③」がクリアしていれば審査が通る可能性があります
他社で滞納履歴があってもウチの基準満たしていれば審査通すよ。という意味合いです。


「④」は犯罪歴等がある方でネットに名前の掲載があると、審査が通りません。
「①」はどのような要件があるかについては、以下を参照ください。

・仕事をしていて一定の収入(家賃×3倍程度)がある
・仕事がアルバイトであれば連帯保証人をつける

・外国人の場合、ビザがあり、日本人の緊急連絡先人がいて、一定の収入があれば審査の土台に乗ります。
※また、流ちょうな日本語&大手日系企業であれば審査は問題ないでしょう。


▶第6位 フォーシーズ

フォーシーズは信用系保証会社です。大きな特徴としては 事業用の不動産で厚い保証プランを用意しており、審査承認率も70%以上とかなり高めな保証会社です。
保証料に関しても、申込者の内容によって割引があったりします。申込者の内容で割引が入るのは業界としてかなり珍しいタイプです。

審査基準
審査ポイントは以下の通りです。

①審査要件(フォーシーズの審査部の最低基準)をクリアしているか。
②LGOに加盟している保証会社でトラブルを起こしていないか。
③所有者(大家さん)がNGを出している職業かどうか。

④反社会的勢力に該当しないか。
⑤本人確認連絡の際に、申込の内容通りに対応しているか。

⑥エゴサーチで名前が表示されないか。※
※犯罪歴等がある方でネットに名前の掲載があると、審査が通りません。


過去、信用系保証会社(LGO)に加盟している保証会社で、下記いずれかをしてトラブルがあった場合、
審査通過率は一気に落ちてしまいます。

・1ヶ月以上の滞納を複数回しているか
・3カ月以上の滞納を1回でもしているか
・退去時に大型家具を置いてそのまま、無断で退去したか
・家賃や更新料未納の状態で退去したか




不動産屋に「保証会社はどこですか?」と聞いてはいけないワケ




えー、だって私、〇〇って保証会社審査通らないの知ってるから、そこで審査する物件だったら意味ないじゃん。
だから先に聞いたほうがよくない?

て思われるかもしれませんが、『保証会社を聞く行為はぜったいダメ』です。
不動産会社の人が、仲介会社か管理会社のいずれかであることがほとんどです。仮に仲介会社であれば、担当する営業マンによっては、「え、審査に不安あるのかな。めんどくさそうな人だな」と思われる可能性もあり、適当に物件を紹介され審査が通らず、さらにブラックリストが増えることになります。
(実際、エース不動産に相談に来る人の多くが、2-3回審査に落ちた状態でお越しになります)

また、管理会社で聞く場合は言語道断です。
私は家賃を滞納するリスクがあります。と吐露しているようなもの。
適当な理由を付けて断られる可能性が高いです。

審査に強い不動産屋や、親切丁寧な不動産会社へご相談ください。
そういったお店であれば、具体的にどこの保証会社がNGかを正直に話しても問題ありません。



保証会社の審査を受ける前にエース不動産に相談



審査が通らないで困っている方は、自分自身に引け目を感じている方が多いです。その為、賃貸保証会社の審査を受けるまでブラックである事自体を黙ってしまう事もあるでしょう。

しかし、別に引け目を感じる事はありませんので、まずは正直に当社の営業担当に前もってお伝えください。

なお、間違っても、審査が通るか試しに審査をしてみようということは避けてください
理由は、保証会社1つでも審査否決を受けると、それが連鎖的にほかの保証会社へ情報がいく場合があります。(必ずしもすべて繋がっているわけではありません)

保証会社は、全国賃貸保証業協会(通称LICC(以下、LICC))や、賃貸保証機構(通称LGO)へ加盟していることがあります。全ての保証会社が加盟しているわけではありませんが、この団体加盟の保証会社は、審査否決情報等を共有しています。

また、LICCに関しては、金融庁が管轄となる「貸金業」をのライセンスを取得している業者が加盟できる団体のため、一部の信用系保証会社(LICC系)も金融情報(CIC)を見れることもあります

迂闊に審査をして否決を受けると、審査落ちの負のスパイラルに入り、物件の選択肢を狭めることになります。エース不動産はプロの集団です。元々前述した保証会社で勤務をしておりかつ、大手賃貸仲介会社などで店長をしていたエリート集団のため、どこよりも審査事情に特化しています。

「どうやったら審査を通すことができるか?」をじっくりしっかり考えます。スムーズなお部屋探しを実現に向けて、弊社スタッフを信じて情報開示をしていただくことをオススメします。


まとめ


今回、都内の保証会社で審査が甘かったり緩い会社をピックアップしました。しかし、絶対審査が通るという会社ではありません。絶対に審査が通る保証会社は全国に1社のみ。ロイヤルインシュアという保証会社です。
ブラックだからと言って、賃貸保証会社の審査が通らない事はないので安心して審査相談を受けましょう!


ですが、保証会社を選び、それに付随した物件を選ぶということは、希望の条件を妥協する事になることもあります。
このお部屋探しの目的は、あくまで信用が回復するまでの間のため、そこは最低条件さえクリアすればいいという気持ちで物件を探すようにしましょう。

人生100年です。この100年のうちわずか5-7%の忍耐です。エース不動産は諦めない方の味方です。



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